Рекомендации от экспертов. Блог Okdesk

Все о сервисном обслуживании. Help Desk (Service Desk). Отзывы, исследования, экспертные мнения, ответы на самые важные вопросы
Прочее01 марта 2021
Обновлено03 марта 2022

Техническое обслуживание инженерных систем и сетей зданий и сооружений

Техническое обслуживание инженерных систем зданий и сооружений.

В рамках управления недвижимостью необходимо решать целый ряд задач, связанных с инженерными системами внутри здания. Это и есть инженерно-техническое обслуживание недвижимости.

Цель инженерно-технического обслуживания — обеспечить бесперебойную работу всех смонтированных в здании инженерных систем. С точки зрения бизнеса это помогает существенно снизить риски остановки производственных процессов и оплаты неожиданного дорогостоящего ремонта из-за поломки. Чтобы достигать этой цели необходимо контролировать состояние, выполнять техническое обслуживание и профилактические работы, а также текущий ремонт следующих инженерных систем:

  • водоснабжения;
  • канализации;
  • отопления;
  • электроснабжения;
  • газоснабжения;
  • вентиляции и кондиционирования;
  • охраны и пожаротушения;
  • телекоммуникационных сетей;
  • а также прочих специализированных систем.

Перечень требующих обслуживания инженерных систем в конкретном здании зависит от особенностей его эксплуатации и установленного оборудования.

Работы, выполняемые в рамках инженерно-технического обслуживания, могут быть как разовыми, так и регулярными — в соответствии с рекомендациями завода-изготовителя или конкретного предприятия. Регулярные работы включают регламентную замену расходных материалов, а также предупредительные ремонты, направлены на предотвращение крупных поломок в будущем. Дополнительно в рамках обслуживания необходимо вести отчетную и оперативную документацию, а также взаимодействовать с инспектирующими и контролирующими органами.

Инженерно-техническое обслуживание здания может проводить собственник силами отдельного подразделения компании, если у его сотрудников есть необходимые лицензии и допуски к работам. Альтернативный путь — передать задачу на аутсорсинг компаниям, специализирующимся на обслуживании недвижимости в целом или на работах с отдельными инженерными сетями, например пожарной сигнализацией или системой электроснабжения.

При небольших площадях зданий аутсорсинг выгоднее. Специализированные компании могут держать в штате более узких специалистов, обеспечивать SLA при решении возникающих проблем. При взаимодействии с ними можно придерживаться схемы разовых заявок или перейти на абонентское обслуживание по договору, в рамках которого подрядчик будет планировать профилактические работы и ППР.

Subscription small
15 000+ подписчиков. Присоединиться к рассылке

Особенности технического обслуживания зданий и инженерных систем

Инженерные системы зданий.

Состояние инженерных систем здания необходимо постоянно контролировать. С учетом развития технологий и связанного с ним усложнения инженерных систем, это требует все большей квалификации персонала. Для ряда систем необходимо соблюдать требования контролирующих органов в части топологии, периодичности обслуживания и сертификации персонала, который должен иметь доступ к обслуживанию. При этом в ходе выполнения инженерно-технического обслуживания нельзя забывать о комфорте и безопасности людей, находящихся в здании.

Перечень выполняемых работ

Каждая инженерная система здания требует выполнения своего комплекса работ. Конкретный перечень зависит от типа установленного оборудования, а также использованных технических решений и материалов. Мы приводим общий перечень, который должен детализироваться для конкретного здания.

Водоснабжение, канализация

Системы водоснабжения и канализации требуют выполнения следующих работ:

  • поиск и устранение течей и засоров;
  • снятие и передача показаний приборов учета, а также поверка или замена приборов учета по необходимости;
  • проверка загрязненности и замена фильтрующих элементов системы водоснабжения;
  • диагностика и техническое обслуживание установленного оборудования (насосов и т.п.);
  • контроль электробезопасности установленного электрооборудования;
  • капитальный ремонт сетей водоснабжения и канализации, а также установленного на них оборудования.

Отопление, вентиляция, кондиционирование

На системах отопления, вентиляции и кондиционирования, как правило, выполняются следующие работы:

  • внешний осмотр компонент (приточной вентиляции, вытяжки, кондиционера и отопительных элементов);
  • снятие и передача показаний приборов учета (при их наличии); поверка и замена приборов учета по необходимости;
  • замер токов и проверка состояния изоляции на электрических частях установок;
  • проверка работы автоматики;
  • проверка механики — контроль состояния приводных ремней, валов, лопастей и т.п.
  • поиск и устранение течей в системе отвода конденсата;
  • сезонная подготовка систем;
  • контроль состояния фильтров и замена фильтрующих элементов (при необходимости);
  • капитальный ремонт системы.

Газоснабжение

Система газоснабжения требует выполнения следующих работ:

  • снятие и передача показаний приборов учета, поверка и замена приборов учета при необходимости;
  • проверка состояния трубопроводов и оборудования системы;
  • поиск и устранение утечек газа;
  • проверка и ремонт газового оборудования;
  • капитальный ремонт распределительной сети и газового оборудования.

Охранные и пожарные системы

В зависимости от особенностей конструкции охранные системы и системы пожаротушения требуют выполнения следующих мероприятий:

  • осмотр и проверка работоспособности слаботочных сетей передачи сигналов;
  • проверка работоспособности пожарных насосов и клапанов;
  • поиск и устранение течей в системах пожаротушения;
  • настройка компонент и блоков управления охранной и пожарной сигнализацией.

Электрообеспечение

Система электроснабжения здания требует следующего обслуживания:

  • снятие и передача показаний приборов учета; поверка и замена приборов учета при необходимости;
  • осмотр состояния линий электроснабжения;
  • диагностика и наладка установленного электрооборудования;
  • замена ламп и расходных материалов установленного в здании электрооборудования;
  • замена отрезков или целых сегментов электропроводки;
  • капитальный ремонт системы электроснабжения.

Виды работ

Обслуживание инженерных систем.

Характер требуемых работ зависит от состава и типа обслуживаемой инженерной системы. Как правило, работы разделяются на следующие категории.

Регулярные работы

Периодические работы — на ежедневной, еженедельной и ежемесячной основе — часть постоянного мониторинга работы инженерных систем. Вне зависимости от типа системы ежедневные работы включают:

  • осмотр состояния компонентов системы;
  • очистку отдельных элементов;
  • контроль работоспособности блоков.

Выявленные при регулярном осмотре неисправности устраняются незамедлительно.

ППР

Планово-предупредительные работы — заблаговременный ремонт и замена расходных материалов, задача которого — снизить вероятность отказа инженерных систем в будущем и таким образом минимизировать непредвиденный простой.

ППР выполняются в соответствии с регламентом, рекомендованным производителем инженерного оборудования или разработанным для конкретного предприятия.

Текущий ремонт

Текущий ремонт выполняется при обнаружении неисправности в одной из инженерных систем, при условии, что она не имеет аварийного характера (может быть устранена в обычном режиме).

Сезонные

При смене сезонов некоторые инженерные системы для продолжения корректной работы могут потребовать локальной перенастройки проверки исправности, а также промывки и очистки механизмов. Подобные работы, как правило, выполняются весной и осенью или только раз в год — весной или осенью.

Аварийные

Аварийные ремонтные работы направлены на экстренное устранение выявленных проблем инженерных систем. В отличие от текущего ремонта, аварийные работы выполняются незамедлительно, т.к. поломки имеют срочный статус и блокируют производственные процессы или могут стать причиной более крупных аварий.

Стоимость обслуживания инженерных систем

Инженерная система

Диагностика

Стоимость сервисного обслуживания

Ремонт средней степени сложности

Отопление — котел до 100 Квт

3000

6000

5000 — 10000

Приточная вентиляция до 3500 м3/ч

1950

3500 — 7600

2000 — 4000

Водоснабжение

2000

5500

2000 — 4000

Электроснабжение

1500

6000

Как выбрать подрядчика по обслуживанию инженерных систем

При выборе подрядчика для инженерно-технического обслуживания зданий рекомендуем обратить внимание на следующие рекомендации:

  • Компания должна иметь в штате или нанимать в роли субподрядчика всех необходимых специалистов. Требуемые компетенции должны быть в быстром доступе, чтобы не приходилось ждать диагностики и устранения возникшей проблемы. А сами специалисты должны иметь необходимые допуски и сертификаты, а также регулярно повышать квалификацию.
  • Подрядчик должен использовать в работе современные расходные материалы и комплектующие. Это необходимо, чтобы после выполненных ремонтов инженерные системы соответствовали отраслевым регламентам и требованиям регулятора.
  • У сервисной компании должна быть достаточная квалификация для ведения всей сопутствующей документации (проектной, отчетной, оперативной).
  • Компания должна предлагать реалистичный SLA для устранения аварийных ситуаций. SLA дает клиенту предсказуемость — позволяет сократить или переложить на сервисную компанию риски длительного простоя из-за неисправности одной из инженерных систем.
  • Желательно, чтобы компания имела зрелые процессы по обслуживанию инженерных систем зданий. Одним из показателей зрелости является внедренная внутри система автоматизации, позволяющая фиксировать все клиентские обращения, контролировать ход выполнения требуемых работ и планировать регламентные работы на будущее. Зрелые процессы помогают оптимизировать затраты на обслуживание не только для самой компании, но и для ее клиентов.

Также рекомендуем ознакомиться с опытом сервисной компании в области обслуживания аналогичных инженерных систем.

Контакты сервисных компаний

Okdesk не имеет отношения к указанным ниже компаниям. Контактная информация взята с сайтов компаний и находится в открытом доступе.

Компания «ВЕКТОР-СБ»

Режим работы: Пн-Пт с 9:00 до 18:00

Контакты:

Компания «Овентал ФМ»

Режим работы: Пн-Пт с 9:00 до 18:00

Контакты:

Компания «Адмаер»

Режим работы: Пн-Пт с 9:00 до 18:00

Контакты:

Заключение

Своевременное и качественное инженерно-техническое обслуживание недвижимости позволяет снизить риски бизнеса при генерировании прибыли за счет эксплуатации зданий. Выполнять эти работы должны квалифицированные специалисты, имеющие все необходимые допуски и сертификаты. Рекомендуем обращаться для этого к проверенным компаниям.

Subscription small
15 000+ подписчиков. Присоединиться к рассылке