Техническое обслуживание инженерных систем и сетей зданий и сооружений

Прочее
Опубликовано: 01.03.2021
Обновлено: 28.11.2022
Время на чтение: ~10 мин.

В рамках управления недвижимостью необходимо решать целый ряд задач, связанных с инженерными системами внутри здания. Это и есть инженерно-техническое обслуживание недвижимости.

Цель инженерно-технического обслуживания — обеспечить бесперебойную работу всех смонтированных в здании инженерных систем. С точки зрения бизнеса это помогает существенно снизить риски остановки производственных процессов и оплаты неожиданного дорогостоящего ремонта из-за поломки. Чтобы достигать этой цели необходимо контролировать состояние, выполнять техническое обслуживание и профилактические работы, а также текущий ремонт следующих инженерных систем:

  • водоснабжения;
  • канализации;
  • отопления;
  • электроснабжения;
  • газоснабжения;
  • вентиляции и кондиционирования;
  • охраны и пожаротушения;
  • телекоммуникационных сетей;
  • а также прочих специализированных систем.

Перечень требующих обслуживания инженерных систем в конкретном здании зависит от особенностей его эксплуатации и установленного оборудования.

Работы, выполняемые в рамках инженерно-технического обслуживания, могут быть как разовыми, так и регулярными — в соответствии с рекомендациями завода-изготовителя или конкретного предприятия. Регулярные работы включают регламентную замену расходных материалов, а также предупредительные ремонты, направлены на предотвращение крупных поломок в будущем. Дополнительно в рамках обслуживания необходимо вести отчетную и оперативную документацию, а также взаимодействовать с инспектирующими и контролирующими органами.

Инженерно-техническое обслуживание здания может проводить собственник силами отдельного подразделения компании, если у его сотрудников есть необходимые лицензии и допуски к работам. Альтернативный путь — передать задачу на аутсорсинг компаниям, специализирующимся на обслуживании недвижимости в целом или на работах с отдельными инженерными сетями, например пожарной сигнализацией или системой электроснабжения.

При небольших площадях зданий аутсорсинг выгоднее. Специализированные компании могут держать в штате более узких специалистов, обеспечивать SLA при решении возникающих проблем. При взаимодействии с ними можно придерживаться схемы разовых заявок или перейти на абонентское обслуживание по договору, в рамках которого подрядчик будет планировать профилактические работы и ППР.

Особенности технического обслуживания зданий и инженерных систем

Инженерные системы зданий.

Состояние инженерных систем здания необходимо постоянно контролировать. С учетом развития технологий и связанного с ним усложнения инженерных систем, это требует все большей квалификации персонала. Для ряда систем необходимо соблюдать требования контролирующих органов в части топологии, периодичности обслуживания и сертификации персонала, который должен иметь доступ к обслуживанию. При этом в ходе выполнения инженерно-технического обслуживания нельзя забывать о комфорте и безопасности людей, находящихся в здании.

Перечень выполняемых работ

Каждая инженерная система здания требует выполнения своего комплекса работ. Конкретный перечень зависит от типа установленного оборудования, а также использованных технических решений и материалов. Мы приводим общий перечень, который должен детализироваться для конкретного здания.

Водоснабжение, канализация

Системы водоснабжения и канализации требуют выполнения следующих работ:

  • поиск и устранение течей и засоров;
  • снятие и передача показаний приборов учета, а также поверка или замена приборов учета по необходимости;
  • проверка загрязненности и замена фильтрующих элементов системы водоснабжения;
  • диагностика и техническое обслуживание установленного оборудования (насосов и т.п.);
  • контроль электробезопасности установленного электрооборудования;
  • капитальный ремонт сетей водоснабжения и канализации, а также установленного на них оборудования.

Отопление, вентиляция, кондиционирование

На системах отопления, вентиляции и кондиционирования, как правило, выполняются следующие работы:

  • внешний осмотр компонент (приточной вентиляции, вытяжки, кондиционера и отопительных элементов);
  • снятие и передача показаний приборов учета (при их наличии); поверка и замена приборов учета по необходимости;
  • замер токов и проверка состояния изоляции на электрических частях установок;
  • проверка работы автоматики;
  • проверка механики — контроль состояния приводных ремней, валов, лопастей и т.п.
  • поиск и устранение течей в системе отвода конденсата;
  • сезонная подготовка систем;
  • контроль состояния фильтров и замена фильтрующих элементов (при необходимости);
  • капитальный ремонт системы.

Газоснабжение

Система газоснабжения требует выполнения следующих работ:

  • снятие и передача показаний приборов учета, поверка и замена приборов учета при необходимости;
  • проверка состояния трубопроводов и оборудования системы;
  • поиск и устранение утечек газа;
  • проверка и ремонт газового оборудования;
  • капитальный ремонт распределительной сети и газового оборудования.

Охранные и пожарные системы

В зависимости от особенностей конструкции охранные системы и системы пожаротушения требуют выполнения следующих мероприятий:

  • осмотр и проверка работоспособности слаботочных сетей передачи сигналов;
  • проверка работоспособности пожарных насосов и клапанов;
  • поиск и устранение течей в системах пожаротушения;
  • настройка компонент и блоков управления охранной и пожарной сигнализацией.

Электрообеспечение

Система электроснабжения здания требует следующего обслуживания:

  • снятие и передача показаний приборов учета; поверка и замена приборов учета при необходимости;
  • осмотр состояния линий электроснабжения;
  • диагностика и наладка установленного электрооборудования;
  • замена ламп и расходных материалов установленного в здании электрооборудования;
  • замена отрезков или целых сегментов электропроводки;
  • капитальный ремонт системы электроснабжения.

Виды работ

Обслуживание инженерных систем.

Характер требуемых работ зависит от состава и типа обслуживаемой инженерной системы. Как правило, работы разделяются на следующие категории.

Регулярные работы

Периодические работы — на ежедневной, еженедельной и ежемесячной основе — часть постоянного мониторинга работы инженерных систем. Вне зависимости от типа системы ежедневные работы включают:

  • осмотр состояния компонентов системы;
  • очистку отдельных элементов;
  • контроль работоспособности блоков.

Выявленные при регулярном осмотре неисправности устраняются незамедлительно.

ППР

Планово-предупредительные работы — заблаговременный ремонт и замена расходных материалов, задача которого — снизить вероятность отказа инженерных систем в будущем и таким образом минимизировать непредвиденный простой.

ППР выполняются в соответствии с регламентом, рекомендованным производителем инженерного оборудования или разработанным для конкретного предприятия.

Текущий ремонт

Текущий ремонт выполняется при обнаружении неисправности в одной из инженерных систем, при условии, что она не имеет аварийного характера (может быть устранена в обычном режиме).

Сезонные

При смене сезонов некоторые инженерные системы для продолжения корректной работы могут потребовать локальной перенастройки проверки исправности, а также промывки и очистки механизмов. Подобные работы, как правило, выполняются весной и осенью или только раз в год — весной или осенью.

Аварийные

Аварийные ремонтные работы направлены на экстренное устранение выявленных проблем инженерных систем. В отличие от текущего ремонта, аварийные работы выполняются незамедлительно, т.к. поломки имеют срочный статус и блокируют производственные процессы или могут стать причиной более крупных аварий.

Стоимость обслуживания инженерных систем

Инженерная система Диагностика Стоимость сервисного обслуживания Ремонт средней степени сложности
Отопление — котел до 100 Квт 3000 6000 5000 — 10000
Приточная вентиляция до 3500 м3/ч 1950 3500 — 7600 2000 — 4000
Водоснабжение 2000 5500 2000 — 4000
Электроснабжение 1500 6000

Как выбрать подрядчика по обслуживанию инженерных систем

При выборе подрядчика для инженерно-технического обслуживания зданий рекомендуем обратить внимание на следующие рекомендации:

  • Компания должна иметь в штате или нанимать в роли субподрядчика всех необходимых специалистов. Требуемые компетенции должны быть в быстром доступе, чтобы не приходилось ждать диагностики и устранения возникшей проблемы. А сами специалисты должны иметь необходимые допуски и сертификаты, а также регулярно повышать квалификацию.
  • Подрядчик должен использовать в работе современные расходные материалы и комплектующие. Это необходимо, чтобы после выполненных ремонтов инженерные системы соответствовали отраслевым регламентам и требованиям регулятора.
  • У сервисной компании должна быть достаточная квалификация для ведения всей сопутствующей документации (проектной, отчетной, оперативной).
  • Компания должна предлагать реалистичный SLA для устранения аварийных ситуаций. SLA дает клиенту предсказуемость — позволяет сократить или переложить на сервисную компанию риски длительного простоя из-за неисправности одной из инженерных систем.
  • Желательно, чтобы компания имела зрелые процессы по обслуживанию инженерных систем зданий. Одним из показателей зрелости является внедренная внутри система автоматизации, позволяющая фиксировать все клиентские обращения, контролировать ход выполнения требуемых работ и планировать регламентные работы на будущее. Зрелые процессы помогают оптимизировать затраты на обслуживание не только для самой компании, но и для ее клиентов.

Также рекомендуем ознакомиться с опытом сервисной компании в области обслуживания аналогичных инженерных систем.

Контакты сервисных компаний

Okdesk не имеет отношения к указанным ниже компаниям. Контактная информация взята с сайтов компаний и находится в открытом доступе.

Компания «ВЕКТОР-СБ»

Режим работы: Пн-Пт с 9:00 до 18:00

Контакты:

Компания «Овентал ФМ»

Режим работы: Пн-Пт с 9:00 до 18:00

Контакты:

Компания «Адмаер»

Режим работы: Пн-Пт с 9:00 до 18:00

Контакты:

Заключение

Своевременное и качественное инженерно-техническое обслуживание недвижимости позволяет снизить риски бизнеса при генерировании прибыли за счет эксплуатации зданий. Выполнять эти работы должны квалифицированные специалисты, имеющие все необходимые допуски и сертификаты. Рекомендуем обращаться для этого к проверенным компаниям.

Поделитесь статьей
Кирилл Федулов
Сооснователь и директор по развитию Okdesk. Около 10 лет проработал в компании Naumen, где занимался внедрением ITSM и service desk систем в крупнейших российских компаниях: Полюс, Тинькофф, ЛСР и др. Эксперт в области организации и автоматизации процессов техподдержки, сервиса и выездного обслуживания
Популярные материалы
Опыт клиентов
Зачем мигрировать с корпоративной service desk на Okdesk — Опыт «Совтех»
14.09.2022
От экспертов
Help desk система: что это и зачем она нужна вашей компании?
21.11.2022
Лучшее
10 признаков того, что вашей компании нужна новая help desk система
21.11.2022
От экспертов
Как help desk система поможет сделать сервисный бизнес более рентабельным?
17.11.2022
Лучшее
Отличия service desk и CRM: совмещаем две системы в одну
28.09.2022
Руководство: «55+ бесплатных сервисов для развития бизнеса»
Рекомендуем почитать
От экспертов
15 бесплатных CRM-систем на русском языке: плюсы и минусы

CRM-система (Customer Relationship Management — управление взаимоотношениями с клиентами) — это инструмент для автоматизации работы с клиентами.  CRM помогает организовать эффективную воронку продаж, вести базу клиентов и собирать статистику по каждому из этапов взаимодействия с ними. В статье рассмотрим бесплатные и платные решения, доступные для бизнеса.

От экспертов
Help desk система: что это и зачем она нужна вашей компании?

Help desk — это специальная программа для автоматизации процессов техподдержки, сервиса, обслуживания клиентов, включая выездное обслуживание, а также сотрудников (внутренних заявителей) компании. Системы класса help desk помогают повысить эффективность работы сервисной компании или отдела: будь то IT-служба, решающая заявки о неработающем принтере в офисе или выездные инженеры, обслуживающие различное оборудование и объекты.  

Прочее
1С Service Desk: почему партнёры 1С выбирают Okdesk?

Ежедневно мы общаемся с сотнями сервисных компаний, среди которых есть партнеры 1С и 1С франчайзи. Несмотря на то, что 1С — мощная платформа, на базе которой реализовано много конфигураций, включая «1С управлением сервисным центром», для автоматизации сервисного обслуживания, они выбирают Okdesk. В этой статье мы обобщаем их опыт — почему так происходит?

Опыт клиентов
Как БЦ «Атмосфера» реализовал у себя бизнес-модель rent as a service и повысил лояльность арендаторов

«Атмосфера» – бизнес-центр (БЦ) класса B, расположенный в центральной части города Владимира в удобной пешей и транспортной доступности. На 13 тыс. кв. м площади разместились фитнес-клуб премиум-класса «Атмосфера», медицинский центр «Оптима», Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Владимирской области, АО «Энергосбыт», АО «Владимирские коммунальные системы», ПАО «Т-Плюс», АО «Объединённая металлургическая компания», интернет-магазины «Сантехника-Онлайн» и «Диван.ру» и другие арендаторы.

Лучшее
13 причин неудачного внедрения service desk и как их избежать

По данным The Standish Group в США и Европе за 2015 год: 31,1% от всех ИТ-проектов остановлены и не завершены; 52,7% от всех ИТ-проектов завершены со срывом сроков, значительным увеличением первоначально запланированного бюджета или кардинальным изменением изначально запланированных целей; только 16,2% от всех ИТ-проектов оправдали ожидания. Итого: 83,8% (фактически 8 из 10) неудач против 16,2% успеха. А что у нас приводит к неудачам внедрения Service Desk и других систем? Мы поговорили с более чем 5000 сервисных компаний и готовы представить результаты. А заодно и методы преодоления большинства трудностей!

От экспертов
Что такое Field Service Management и зачем это сервисным компаниям

Field service management (FSM) — это подходы и практики управления выездным обслуживанием, когда техники и инженеры выполняют работы на территории заказчика. Таким образом обслуживаются инженерные сети, всевозможные датчики (в том числе IoT), коммерческая недвижимость, вендинговые автоматы, банкоматы и т.п.

Полезные материалы
Дважды в месяц о развитии и автоматизации сервиса, техподдержки и выездного обслуживания.
 
Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку своих персональных данных.
Полезные материалы
Дважды в месяц о развитии сервиса, техподдержки и выездного обслуживания.